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“取消公摊”之后：销售更透明，但契税、物业费没变_我的网站

一 |     取消公摊后，衡阳市多家中介均表示购房总价不会变。视觉中国/图每当有取消公摊的信息放出，总能一石激起千层浪。2024年12月12日，湖南省衡阳市发布通知，自2025年1月1日起，在全市实行商品房按套内建筑面积计价销售。五天后，河北省张家口市发布政策鼓励实行“现房销售”，逐步推进取消公摊。很快，话题“多地官宣取消公摊”登上微博热搜榜。2024年以来，广东省肇庆市、湖南省湘潭市也出台了取消公摊相关政策。更早一些，2023年安徽省合肥市提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”。而“公摊”的起源地香港，在2013年取消了公摊，重庆早在2002年就探索了取消公摊。（详见2023年南方周末报道《合肥“取消公摊”？重庆已经试了21年，香港更彻底》）近两年，取消公摊的城市，落地效果如何？对当地房价产生了怎样的影响？购房“所见即所得”行至小区楼栋的一楼，沿着外墙边缘画上一圈，这个圈起来的图形就是该栋一层的建筑面积，乘以楼层则是这栋楼总的建筑面积。    8月26日讯 据记者Keith Downie报道，尼科·冈萨雷斯正在接受纽卡斯尔联队体检。这个算法不精确，但很好地展示了何为建筑面积。建筑面积，包含了每个单元住户的套内面积和公摊面积。Keith Downie晒出视频，并配文写道：“尼科·冈萨雷斯现身纽卡斯尔！这位西班牙中场球员今天正在敲定从曼城转会至纽卡斯尔联的交易，转会费为5000万英镑。而公摊面积，一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体以及整栋建筑的共有房屋和管理房屋等。1995年，建设部颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，“公摊面积”从中国香港进入内地。

二 | ”“他昨晚在泰恩赛德过夜，目前正在接受纽卡斯尔联的体检，感觉这对雅伊斯勒来说是一笔重磅引援。

三 | 此后，内地商品房实行按建筑面积计价销售，其中包含的公摊面积因测算透明度低而饱受诟病。根据湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布的《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，2025年1月1日起，湖南省衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末表示，取消公摊的准确含义，不是要取消公摊这类建筑形态，而是“住房销售环节取消公摊”，让购房者“所见即所得”，清楚地知道所购房产的实用面积。取消公摊后，衡阳楼市发生了什么变化？2025年1月3日，衡阳资深房产中介老刘形容，目前政策“仅供参考”，还没有什么变化。南方周末致电衡阳市住房和城乡建设局，对方表示目前暂无落地的最新情况。00后林双双的老家在衡阳，2024年底开始在高新未来城一带看房，为结婚做准备。看见衡阳取消公摊的新闻时，林双双最关心的是房子总价会不会变高。南方周末以购房者的身份，咨询了衡阳市多家中介，他们均表示现在的购房总价不会变。除了衡阳，在政策上明确了落地日期的还有广东肇庆。2024年4月30日，肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。12月24日，政策已实施近8个月，南方周末联系上了肇庆君御海岸楼盘工作人员李乔，她表示，现在肇庆市新房总价是不变的，但会有按建筑面积计价和按套内面积计价两种方式，“套内面积比较小，因而单价会更高”。张涛长期在广州工作，由于广肇相近，想在肇庆购置一套新房用于度假，他从2024年7月开始看房，发现中介均会先按价格更低的建筑面积单价介绍，想了解“按套内面积计价”可再询问。肇庆市住房和城乡建设局工作人员向南方周末介绍，2014年5月建设部、工商总局发布《商品房买卖合同示范文本》，计价方式可从“按套（单元）、按套内建筑面积、按建筑面积计价”中选择一种，肇庆市也相应使用该合同范本。

四 | 房地产市场此前较为火爆，处于卖方市场，肇庆房地产企业普遍选择按建筑面积计价宣传销售。公摊面积比例过大、公摊面积多而公共配套水平不高、入证套内面积比销售时承诺的少等问题，引发购房者与中介、房企之间的矛盾。对于本次新政，肇庆市住建局方面说，实施时要求房企、房产中介机构在销售商品房时必须在销售现场显眼位置标明每套房屋的套内面积和套内面积单价。但张涛告诉南方周末，他所看的几个楼盘并没有明显标注，了解套内单价还是以“口头”为主。

五 | 不同于衡阳和肇庆，湘潭、张家口、合肥的政策更侧重于“建议”与“探索”，并未明确具体的实施日期。2023年7月28日，安徽省委常委、合肥市委书记主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议指出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。2024年12月27日，距会议召开已超过一年，南方周末致电合肥市住房保障和房产管理局了解情况，对方称目前正在一些楼盘试点按套内面积计价，具体情况不方便透露。广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，此轮取消公摊主要是销售宣传方式的改变，目的在于减少因信息不对称所引发的纠纷，“让消费者消费得明明白白而非一笔糊涂账”。在采访中，有些城市的相关部门并不认可自己是“取消公摊”，仅是鼓励以套内面积计价。没有变“彻底”不少网友形容取消公摊是“榴莲带壳卖”变成了“榴莲剥壳卖”。“按套内面积计价”确实可以让消费者清楚知道自己买了多少“榴莲肉”。但对于购房者来说，期盼着更多的“变化”来临。

六 | “如果契税可以少一点就好了。

七 | ”作为家中的年轻一辈，林双双在看房过程中已经摸清购房相关的细节，她知道契税、物业费等都与建筑面积挂钩，目前衡阳的新政策并未涉及这些费用的计价变化。李乔也表示，肇庆现在的房产证会标明套内面积与公摊面积，购房者在买新房时要交的契税依旧按建筑面积算，而后续的物业费等也是以建筑面积来计算。重庆是取消公摊的先行者。2002年8月《重庆市城镇房地产交易管理条例》发布，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。此后，也有过多次摇摆，现在保留了“按套内面积计价”和“按建筑面积计价”两种方式，购房总价不变。

八 | 2019年，汤行在重庆买了一套新房，翻阅先前的购房合同，他向南方周末介绍，里面标明了房屋总价，以及对应的“套内单价”与“建面单价”，清楚写明契税、物业费等依旧按照建筑面积来计算。可见，无论取消公摊已有23年的重庆，还是落地8个多月的肇庆，均没有改变契税、物业费等相关费用的计价模式。

九 | 目前，上海和重庆都在试点房产税，它的计量也与建筑面积挂钩。

十 | 杨登基律师对南方周末提到，假设未来房产证仅记载套内面积，公摊面积的产权可能会归于开发商，当开发商以“使用”为由要求业主支付公摊物业费，业主又可以用“无产权”进行抗辩，这类问题都需要相关法律法规来厘清。香港在这方面做得比较“彻底”。2013年，香港全面取消了公摊，房屋的物业费、税费等均按实用面积来计算，公共区域的花销按照“各单元住户的管理份数占总管理份数的比例”来分摊。除了相关费用，购房者还关注得房率的变化。得房率，指每户的实用面积与建筑面积之比，在这轮取消公摊政策下，购房合同、房产证上依旧标明了公摊面积，相关费用也需为公摊面积埋单，因而实用面积与建筑面积客观上没有发生变化，得房率自然无差。然而近年来，广州、深圳、佛山、福州、长沙、温州、湖州等城市都出台了“计容新规”，用另外一种方式减少公摊，提高得房率。合肥在2023年提出取消公摊后，2024年7月也发布了“计容新规”，鼓励房企减少公摊。以广深为例，2023年《广州市建筑工程容积率计算办法》发布，明确阳台占套内面积的比例从最多15%提升为20%，且销售时保持只按一半面积算钱，一半“赠送”。按这个算法，得房率就变高了。

十一 | 次年发布的《深圳市建筑设计规则》明确将过去一些计入公摊面积的避难层、机房等公共空间，修改为“不计容面积”，让公摊面积变小了。严跃进表示，这类变相减少公摊的计容新规与取消公摊是两个不同的政策，不能混为一谈，但都有益于购房者。计容新规还倾向于服务推进第四代住宅的建设，而取消公摊目前着眼于销售的透明化，两者都为公摊问题出了一份力。广东省体制改革研究会执行会长彭澎则向南方周末提出，由于“赠送面积”不写入房产证，以“赠送面积”来减少公摊可能会存在法律风险。推动“止跌回稳”取消公摊陆续落地的2024年，也是近十年来中国房地产政策调整最频繁的一年。5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，包括首套房、二套房最低首付比例分别降至15%和25%。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”。12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。根据中指研究院数据，1-11月100城新房成交面积同比下降23%，30城二手房成交套数同比增长2.3%。“9·26新政”后市场持续改善，10月以来核心城市销售同、环比保持增长。从不同城市梯队来看，1-11月，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比降幅最小。第四季度，一二线城市销售面积同比增幅均超10%。此轮官宣取消公摊的衡阳、张家口、肇庆与湘潭，均不属于一二线城市。让房地产市场“止跌回稳”，它们有着更迫切的需求。以两座明确日期施政的城市为例，衡阳市统计局数据显示，1-11月衡阳市商品房销售面积下降12.3%，商品房销售额下降20%。据肇庆市统计局数据，2024年前三季度，全市房地产开发投资延续负增长，同比下降35.1%，全市商品房销售面积同比下降34.7%。“房地产政策红利更有效促进二手房交易，挤压一手房市场份额。”肇庆市统计局分析报告写道。前三季度，肇庆市二手商品房销售面积同比增加8.7%。取消公摊是针对新房的利好，在二手房挤压市场份额的情况下，肇庆市实施新政的动机显然剑指“新房”。

十二 | 不单是数据，从这几个城市的政策细节也能窥探出它们的“迫切之心”。接近湘潭市城乡和住房建设局的受访者向南方周末表示，团购10套房产可以按“套内面积计价”，在单价不变的情况下给购房者带来实惠。《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》中明确“一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围”，并表明“房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售”。而团购是否“按照套内面积计价”，文件并未指出。南方周末问及张家口关于取消公摊政策的落实情况，张家口住房和城乡建设局工作人员表示，他们是“跟随”衡阳推出的，具体还在进一步探索。也有网友分析，取消公摊后，在房屋总价不变的情况下，单价会上涨，这是不是一种“数字游戏”？严跃进建议，各地应在取消公摊的过程中密切关注房价走势，并建立统一口径。（应受访者要求，文中老刘、李乔、张涛、林双双、汤行为化名。

十三 | ）南方周末特约撰稿 周倩欣责编 张玥。

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